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アパート経営の進め方2

◆名前

最近は、アパート・マンションの名称に、漢字などではなくカタカナの名前が多く使われています。

住所は、様々な場面で記入したりするものですから、覚えにくいものや長すぎるものも控えたほうがいいと思われます。名前によって、受ける印象も変化してきますので、やはり女性にも受けが良いものを考えることがとても重要です。

◆住宅性能表示

平成12年に、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)が施行され、あらゆる物件は住宅性能表示の交付を受けることができます。目的としては、消費者の保護第一と考えてのことです。

それは、国土交通省が認定した第三者機関が定めた共通のルールにのっとって、9つからなる項目の住宅性能を評価していくものになります。

メリットは、入居予定者が契約前に、物件の性能を知ることが可能なので安心して入居してもらえるということです。

◆防犯対策

一時期、世間を騒がせたピッキングによる犯罪が横行したことで、入居者の防犯に対する意識が強くなっています。ピッキングに強い鍵やドアロックなどの基本的な設備を整えることと共に、防犯設備に関してはしっかりと配慮しておかなければなりません。では、防犯対策として求められるものを挙げていきます。

◆天井高

また近頃は、エレベーター内にもカメラを設置したり、指を置くだけで棟内に入ることが可能な「オートロック指紋照合システム」を導入するなどの設備もでてきています。

防犯設備はこれからのアパート・マンション経営には、防犯設備は必須といえますので、ターゲットに合わせた設備を整えることが重要といえます。

◆土地・居住面積

近頃は、居住水準が高くなってきたため、共同トイレや風呂無しのタイプは影を潜めています。また、一時期増えていたユニットバスのタイプも減少傾向にあります。これらのことを考えると、各戸の居住面積は最低でも20uは欲しいです。

また、土地については60uくらいの広さがあればアパート経営は可能です。もちろん、用途地域や各種制限などを踏まえることが前提になります。

一般的に、顧客が住まいにおいて重視することは「住宅の広さ・間取り」「生活に密着した施設・商店などが近い」「高齢者にも対応したもの」「住宅の安全性」「駅に近く、通勤・通学に便利」などが挙げられています。

また、近頃はバルコニーにもある程度、プライバシーを求めている人も多くいるようです。こういったことを頭に入れて、どんな建物にするかを決めていきましょう。

◆適正家賃の変動

アパート・マンションの建てるのが容易な時期は、借入れ金利と建築費の動向などで判断することが可能です。ただ、賃貸住宅経営を事業として捉えるなら、成約率に着眼点を置きましょう。

それは、成約率が高まる時期に合わせて入居者の募集を始めることによって、空室が出る確率を抑えることができるからです。うまくいけば、通常よりも賃料を高めに設定することも可能になります。

地域によって、成約率には多少の違いがありますが、ピークは進学や転勤の集中する2月から3月頃となり、また、ファミリータイプの物件では9月から10月にかけて、再びピークがあります。

これらの時期に合わせて建物を完成させることが、大切なのは言うまでもないです。そして、事業計画もこれを踏まえて、立てなければなりません。

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2017/7/31 更新

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